"지키려는 자와 쫓아내려는 자"...재개발 이대로가 좋은가?

우리나라는 유독 도시 이름 뒤에 '신도시'라는 단어가 붙는 경우가 많다. 일산 신도시, 분당 신도시, 중동 신도시 등이 그렇다. 신도시라는 수식어가 붙는 지역은 1990년대 건설된 1기 계획도시들이다. 2000년대 들어서서는 신도시 대신 '뉴타운'이라는 계획도시가 건설되기 시작했다.

씨티(신도시)에서 (뉴)타운으로 바뀐 이름에서 알 수 있듯 뉴타운은 소규모 계획도시였다. 수도권에 더 이상 신도시처럼 거대한 아파트 단지를 건설할 부지가 없어지자 구 도심지에 재개발 사업을 통해 소규모 아파트 단지를 건설한 것이 뉴타운이다. 신도시는 인구밀도가 적은 농촌지역에 들어선 반면 뉴타운은 인구밀도가 높은 도심지에 들어섰다. 때문에 뉴타운은 신도시에 비해 원주민들의 이전문제로 갈등이 발생하는 경우가 많았다.

도시 재개발 절차는 법률에 규정되어 있다. 지방자치단체는 도시·주거환경정비기본계획에 따라 주거환경이나 기반시설이 낙후된 지역을 정비구역으로 지정한다. 정비구역지정이 이루어지면 재개발조합 설립을 위한 추진위원회(추진위)를 구성하고 추진위는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 얻어 조합을 설립한다.

이같이 주민들로 구성된 조합은 보통 재건축에 대한 전문성이 부족하기 때문에 시공사의 선정과 사업시행계획의 수립에 정비전문 업체의 도움을 받고는 한다. 이를 통해 사업시행계획과 관리처분계획이 인가되면 본격적으로 철거 및 착공이 시작된다.

그러나 현장에서의 재개발은 법률에 따른 절차가 자본과 힘의 논리에 따라 변형되고는 한다. 우선 법과 달리 재개발의 주체는 주민이 아닌 건설회사다. 건설회사는 재개발 사업을 통해 수익을 얻고자 마을에 들어간다. 그들은 주민들을 선동하여 장밋빛으로 포장된 재개발 환상을 심어준다.

건설회사는 부동산 소유주들 몇 명을 포섭한 후 이들을 앞세워 재개발조합 설립 추진위를 만든다. 추진위는 건설회사의 영향력 하에 있는 정비전문 업체의 도움을 받아 부동산 소유주들로부터 재건축 동의서를 받는 작업을 진행한다. 부동산 소유주의 4분의 3 이상으로부터 동의서를 받게 되면 재개발조합이 설립되고 재건축이 진행된다.

재개발조합이 설립되면 본격적인 이주 및 철거가 진행된다. 재개발 지역에서 문제되는 용역업체의 폭력행위는 대부분 이 과정에서 발생한다.

그 대표적 사례 중 하나는 2009년 1월 20일 철거민 5명과 경찰 1명이 사망하고 24명이 부상당한 용산 참사는 이러한 과정 속에서 발생했다.

 
길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업이 진행되고 있는 서울시 제1호 존치구역인 길음동 주택가로서 소방도로 및 주차시설이 완벽한 곳으로 철거가 예상되고 있는 주택 모습.

헌법 제23조에 따르면 모든 국민의 재산권은 보장되지만 공공복리에 적합하도록 행사되어야 한다. 그리고 공공의 필요가 있을 경우 재산권은 제한될 수 있다. 재산권을 제한해야 하는 때에는 법률에 따라 정당한 보상이 이루어져야 한다.

재개발 사업에는 시공사, 부동산 소유자 그리고 지역에서 살아온 주민 등 다양한 이해당사자들이 참여한다. 이들 중 건설사인 시공사와 부동산 소유자들은 상대적으로 많은 재산을 가진 이들이다. 반면 세입자들은 가진 재산이 적은 경우가 대부분이다.

재산권을 직접적으로 제한하는 재개발은 헌법 제23조가 규정하듯 공공복리에 적합하게 이루어져야 한다. 하지만 오래된 건물을 부수고 번듯한 고층 아파트를 짓는다고 이를 공공복리라 할 수 없다. 재개발이 공공복리가 되려면 이를 통해 주민들 삶의 질이 나아져야 한다. 손해를 입는 이는 최소가 되어야 하며 그 손해 역시 적정하게 보상되어야 한다.

그러나 지역 공동체에서 짧게는 몇 년 길게는 수십 년 동안 삶을 터전을 이루어왔지만 공익이라는 이유로 정당한 보상 없는 재개발은 결코 공공복리일 수 없다. 부동산을 수익의 대상으로 여기는 이들에게 재개발은 수익사업이겠지만 지역 공동체에서 삶의 터전을 다진 원주민들에게 재개발은 삶 자체의 박탈이다.

그렇기에 그들은 목숨을 걸고 자신의 권리와 재산을 지킬 수밖에 없었던 것이다. 하지만 재벌 시공사, 그리고 공권력은 공익이라는 미명을 앞 세워 그들을 폭력적으로 쫓아내려 했다. 하지만 원주민들의 목숨과도 같은 삶의 터전을 지키기 위해 저항했고 결국 재개발 현장 곳곳에서는 가지려는 자와 지키려는 자의 싸움 속에서 고귀한 생명들이 하나 둘 씩 잃어가고 있는 현상이 반목되고 있다.

문재인 정부의 부동산 정책은 ‘도시재생 뉴딜 사업’ 활성화에 핵심 방점이 찍혀 있다. 과거 노무현 정부의 행정수도 이전을 비롯해 이명박 정부의 뉴타운 사업, 박근혜 정부의 행복주택 건설이 대규모 개발과 임대주택 공급에 정책 초점이 맞춰져 있는 것과는 궤를 달리한다.

도시재생 뉴딜사업은 낡고 쇠퇴한 도시를 변모시키기 위해 기존 동네를 완전히 철거하는 재개발·재건축과 달리 기존의 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하는 사업이다. 다만 전문가들은 도시환경 정비를 위한 구체적인 공공재원 조달 방법과 사업 방식에 한계점이 있을 수 있다고 지적하고 있다.

업계에 따르면 최근 노후한 도심 중심가에 사람이 빠져나가고 도시 외곽으로만 주택 단지가 들어서면서 도시가 도넛처럼 변하는 ‘도심 공동화’가 진행되고 있다. 이를 막기 위해 매년 10조원의 공적 재원을 투입해 도심 내 뉴타운 해제지역 및 재개발사업이 중단된 저층 노후주거지 등을 변화시키겠다는 게 문 대통령의 핵심 공약 사항이다. 이는 그동안 도시재생 사업에 투입된 재원(연간 1500억원)과 비교하면 재정 규모가 6배가 넘는다.

업계 관계자는 “노후한 도심 환경을 개선하기 위해 재건축·재개발이나 뉴타운 사업 등 전면 철거 형 정비사업이 주로 추진됐지만 서울 강남 등 일부 지역을 제외하곤 사업성이 없어 개발 거품도 빠른 속도로 꺼지고 있다.", “현재 전국적으로 700여 곳의 넘는 곳에서 개발이 전면 중단된 상태”속에 폐허가 된 모습은 물론 범죄 발생의 요인이 될 수도 있는 것이다.

물론 현재도 도시재생 정책이 추진되고 있으나 문 대통령이 제시한 뉴딜 정책과 비교했을 때 규모는 물론 틀 자체도 다르다는 평가다.

하지만 그동안 시행해 왔던 도시재생 시행에 따른 부작용도 전국 곳곳에서 일어나고 있다. 재개발의 승인이 나 있는 상태에서 원주민과 조합 그리고 시행자들 간의 갈등으로 공사가 진행되지 못한 체 흉물스러운 흉가로 변해버린 곳이 도처에 산재해 있다.

특히 재건축.개발 조합장 비리와 관련된 복마전 논란이 비단 어제 오늘의 일은 아니지만, 수천억원에서 수조원대 재건축 사업에서 드러난 비리를 책임져야 할 조합장이 여전히 조합 집행부를 이끄는 어처구니없는 일이 사라지지 않고 있다. 국토교통부와 서울시는 지난해 ‘11·3 부동산 대책’ 발표 이후 강남권 재건축 단지 합동점검 결과, 개포시영과 개포주공4차, 고덕주공2차가 도시정비법을 위반했다며 올해 2월 검찰 수사를 의뢰했다. 해당 조합장에 대해서는 교체 권고 조치가 내려졌다.

검찰 수사 결과 위반 정도에 따라 1~5년 이하 징역 또는 1000만~5000만원 이하 벌금이나, 관리처분계획인가 취소·변경 또는 공사 중지·변경 등의 행정처분이 내려지지만 여태 ‘재건축 복마전’ 논란은 사라지지 않고 있다.

이같이 개발해야 한다는 입장과 내 재산을 지키자는 입장은 팽팽히 맞서고 있으며 가진자(시행.시공.조합)의 권력 속에 하루아침에 거리로 쫒겨 나야 하는 원주민들 간의 치열한 공방이 전개되고 있는 가운데 길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(조합장:이일준)은 지난 2월8일 이 지역 원주민들인 내재산지킴위(뉴타운재개발반대비상대책위원회:이하 비대위)에서는 길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업조합을 상대로 서울북부지방검찰청에 사문서위조 및 위조사문서 행사 등으로 고발하였다.


길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업에 반대를 하고 있는 내재산지킴위(뉴타운재개발반대비상태책위원회)가 공청회를 열고 재개발 반대와 재산을 지키기위한 회의를 하고 있다.

이 사건의 중심 역시 조합의 비리에 초점이 맞추어진 것으로 비대위(고발인)측은 재개발사업의 승인과정을 문제 삼았다.

사업승인을 위한 총회 과정에서 규약에 명시된 조합원 참석과 관련하여 참석치 못한 조합원으로부터 받아야하는 서면 결의서에 대하여 고발인들이 확인한 결과 원주민 김씨 등 7명은 서면 결의서를 작성한 사실이 없는 것을 발견했으며 이에 따라 위 7명에게 이 사실에 대한 공증인가 법무법인의 인증을 받았다.

그 외 참석자 명부에 대해서 사업시행계획서 수립을 위한 임시총회가 개최된 지난 2012. 11. 02에 총회에 원주민 김씨 등은 21명은 참석한 사실이 없었는데 총회에 참석한 것으로 되어있었기에 피고발인들인 길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(조합장 이일준)이 위조한 것이라고 주장했다.

이에 따라 고발인은 참석사실이 없다는 사실확인서를 첨부하여 고발하기에 이르렀다. 

특히, 고발인 중 김씨, 이씨, 조씨의 경우에는 임시총회 개최일 당시에는 해외에 체류하고 있거나 건강의 악화 등으로 인하여 객관적으로 총회참석이 불가능 함에도 총회에 참석한 것으로 명부에 등재되어 무인이 날인된 사실을 적시하였다.

고발인인 비대위 측의 김홍기씨는 사업시행계획서를 수립하기 위해서는 의사정족수 및 의결정족수를 충족하지 못하였다며 그 사유는 위 38명의 고발인들의 위조된 서류를 공제하면 그 의결정족수를 채우지 못한 것으로서 총회결과는 무효라고 말했다.

한편, 비대위 측 김홍씨는 이 지역인 길음1재정비 촉진구역 주택재개발사업정비조합의 조합장은 이일준씨로서 이씨는 지난 2015년 10월8일 북부지방법원으로부터 약식명령인 벌금 2백만원을 선고 받았다고 말했다. 판결문 내용은 이 약식명령에 의한 판결은 형사소송법에 관한 판결이었으며 판결에 의한 범죄 사실은 피고인 이씨는 임시사무실에서 길음1재정비촉진구역 사업시행계획서 수립을 위한 임시총회 참석자 명부에 찍힌 무인의 숫자와 참석인원 숫자가 일치하지 않자 이를 위조하기로…(중략), 이를 행사할 목적으로 사실증명에 관한 참석자 명부를 위조하고…(중약) 라며 당시의 판결문을 비대위 측 김홍기씨 제시했다.

반면 조합장 이씨는 지난 북부지방법원으로부터 받은 벌금 2백 만원이 위 사건과 동일한 사건으로서 형사소송법에 일단 판결이 확정되면 같은 사건에 관하여 다시 공소(公訴)의 제기가 허용되지 않는다는 원칙이라고 주장했다. 이에 위배된 공소는 면소(免訴)의 판결을 받는다며 일사부재리원칙이라고 거듭 주장했다.

그러나 고발인측 비대위의 김홍기 씨는 개체와 인물 그리고 수법이 다른 것이라며 팽팽히 맞서고 있는 상태에 있다.

현재 길음1재정비촉진구역은 관리처분인가계획이 인가되어 본격적으로 사업이 진행되고 있으며 정비 구역 내에 있는 건물도 철거되고 있는 상황에 있다.
이에 따라 길게는 몇 십년 동안 생활해 왔던 자신들의 보금자리를 상실할 위험에 놓여있는 것이다. 결국 적법한 절차 속에 진행된 재개발인지 아니면 법의 규범을 위반하고도 솜방망이 처벌로 인한 재개발을 해도 되는 것인지가 쟁점으로 부상되고 있다.

도정법이 생기면서 재건축·재개발 등 도시정비사업이 과거보다 효율적으로 시행되는 긍정적 효과는 얻었지만, 오히려 조합장 비리 문제와 관련해선 한발 후퇴한 것이 아닌가 싶다. 늦었지만, 비리가 확인된 조합장에 대해서는 검찰 조사 결과가 나오기 전이라도 정부나 지자체가 교체할 수 있도록 법 개정이 필요하다고 본다. 적게는 수백억원에서 많게는 1조원이 넘는 ‘생선’을 불량한 ‘고양이’ 앞에 맡겨둘 수는 없는 노릇이 아닌가.

이 같이 재개발, 뉴타운(이하 뉴타운)사업이 끊임없는 사회 갈등의 진원지가 되고 있다. 극단적 폭력과 갈등이 계속되고 있고 법원에서는 연일 뉴타운 사업과 관련된 무효 판결이 나올 정도다. 2008년 총선은 ‘뉴타운 욕망의 선거’였다. 당시 뉴타운돌이 들인 정치인들은 자신의 지역구에서 뉴타운을 유치 하겠다는 공약을 남발 했고 주민들은 그들을 뽑았다. 물론 당시 뉴타운 바람에도 불구하고 경제적 이득은커녕 오히려 70%가 넘는 뉴타운사업 구역들이 사실상 사업성이 없는 것으로 드러나 ’사기극’이었다는 인식이 일선 현장에서는 만연 하고 있다. 아직도 서울 시민의 15%가 영향을 받는 뉴타운 사업이 불과 4년만에 끝나도록 예정되어있다. 본질적인 문제가 하나도 해결되지 않은 상태에서 서울 전역이 졸속개발과 심각한 사회갈등의 현장이 되도록 버려 둘 것인가?

전 서울시장이었던 이명박 전 대통령은 중장기 프로젝트인 뉴타운 재개발사업의 시작 점 부터 지금의 현 박원순 서울시장까지의 뉴타운 재개발 정책에 문제점은 무엇인가를 우리는 함께 고민하지 않을 수가 없는 상황을 느낄 수 있었다.

이명박 정부의 뉴타운 사업, 박근혜 정부의 행복주택 건설 및 대규모 개발과 임대주택 공급은 우리 국민에게 빚을 내서 집을 사라고 독촉한 결과물로서 가계부채는 1300조가 넘어섰으며 이로인해 빚을 갚기위해 빚을 더 내야하는 악순환의 연속성이 서민들을 신용불량자로 몰아가고 있는 중이다.

즈음하여 문재인 정부는 이와 궤를 달리하는 부동산 정책인 ‘도시재생 뉴딜 사업’ 활성화에 박수를 보내는 대다수의 철거민들과 원주민들에 대한 관계기관 및 관련자들은 눈과 귀를 기울려야할 것이라는 생각을 해 본다. [출처 선데이 뉴스]